Бизнес без эмоций

 

Если посмотреть на Москву с высоты птичьего полета, то можно увидеть «годовые кольца» города — Кремль, Бульварное, Садовое, Третье транспортное кольца и МКАД. От Кремля веером расходятся улицы–радиусы. Такая планировочная схема называется радиально–кольцевой, она отражает естественный рост столицы. Древние дороги, связывавшие когда–то Москву с соседними городами и княжествами, сегодня превратились в шумные магистрали. Одна из них во все времена имела большое значение для города. Это Тверская улица. Именно она связала два основных города Российской империи после переноса столицы в Санкт–Петербург; этим путем ездили в Москву на коронацию российские императоры.

 

Сегодняшние «императоры» предпочитают другие направления, но от этого слава улицы не уменьшилась. Более того, теперь она оправдывает древнее «звание» столицы — Москва купеческая, так как сегодня здесь преобладают магазины, бутики и салоны красоты, рестораны, кофейни и клубы. В терминологии девелоперов и риелторов Тверскую, наряду с еще некоторыми улицами города, принято называть «торговым коридором» Москвы. «Торговые коридоры» отвечают нескольким критериям: через них должен проходить большой людской поток (а это значит, что такие улицы преимущественно расположены в исторической части города); улицы должны иметь хорошую транспортную доступность; основная часть магазинов обязана иметь известный бренд; в определенном количестве желательно присутствие предприятий общепита.

Итак, Тверская. Здесь имеется в наличии примерно 30 тыс. кв. м торговых площадей, на которых смогло разместиться 61 предприятие розничной торговли (диаграмма), не считая предприятий общепита и сферы услуг (салоны красоты, банки, химчистки и т.д.). Такой спрос на коммерческую недвижимость привел к тому, что Тверская улица вошла в десятку самых дорогих улиц мира по аренде нежилой недвижимости, опередив токийскую Гиндзу, улицы в районе Беверли–Хиллз, Елисейские Поля в Париже, лондонскую Оксфорд–стрит, Графтон–стрит в Дублине, а также Кауфингерштрассе в Мюнхене.

Несмотря на отдаленную внешнюю схожесть торговых коридоров с торговыми центрами, изначально единой концепции у таких улиц, как правило, нет. Концепция обычно складывается естественным образом с течением времени под влиянием рыночных реалий и других факторов: местоположения, конкурентной среды, исторического прошлого, эмоциональной составляющей. Тверская уже приобрела свой стиль, узнаваемый облик. Так, большой сегмент в общем количестве торговых площадей занимают магазины одежды, обуви, аксессуаров, при этом полностью отсутствуют хозяйственные и схожие с ними магазины, заметно уменьшилась доля продовольственных торговых предприятий (см. диаграмму). Такое распределение сил объясняется высокими арендными ставками. «Для предприятий розничной торговли Тверская — это имиджевое место (как и для банков), если там открывают магазин сетевики, то для них этот магазин — лицо компании, флагман. Тверская — знаковое место, в некотором роде барометр успеха компании: если есть филиал на Тверской, значит, дела идут неплохо», — рассказывает Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty.

 

Некоторое время назад бытовало устойчивое убеждение, что Тверская — это место для продвижения бренда, для поднятия престижа компании, а сама по себе торговля на Тверской невыгодна для коммерсантов. Однако сегодня становится ясно, что доходность на Тверской значительно выше, чем в любом другом торговом коридоре Москвы, по крайней мере, для одного из сегментов потребительского рынка — предприятий общепита.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

По данным компании Colliers International, доля площадей предприятий питания составляет на Тверской 22,4%. Привлекательность улицы для ресторанов, баров, кофеен и так далее связана с нахождением здесь известных брендовых (зачастую монобрендовых) магазинов, а также близким расположением известных достопримечательностей, которые играют роль якоря в привлечении посетителей. Розничные же предприятия могут приносить реальный доход лишь в том случае, если их договоры аренды были подписаны давно и ставка с тех пор не увеличилась. При нынешних уровнях аренды окупаемость, например, для банков, может наступить лишь на седьмой год. «Конечно, прибыльность ведения торговли на Тверской улице высока, иначе там не присутствовало бы такого значительного количества арендаторов. Вместе с тем, заметная сменяемость последних говорит о том, что некоторые из них переоценивают свои возможности», — считает Ольга Ясько, аналитик рынка торговой недвижимости компании Colliers International.

 

 

Уникальность Тверской заключается и в том, что правая (четная) и левая (нечетная) стороны улицы отличаются по проходимости. Так, по правой стороне в час проходит от 3 до 5 тыс. челок, по левой на 20% меньше. Это объясняется тем, что с правой стороны Тверской больше торговых переулков (пешеходные Столешников и Камергерский переулки, за ними — улицы Большая Дмитровка, Кузнецкий Мост, Петровка), тогда как с левой стороны больше исторических и административных зданий. Поэтому Тверская улица развита неравномерно. Если по правой стороне магазины и кафе идут сплошной чередой, прерываясь лишь на переулки и площади, то с левой стороны здания Центрального телеграфа (д. 7), Министерства промышленности и энергетики РФ (д. 11) и правительства Москвы (д. 13) не дают возможности открыть по этим адресам магазин или кафе. Также на проходимость влияет различие в утреннем и вечернем автомобильных потоках.

Разница в проходимости сказывается, в первую очередь, на количестве арендаторов: по четной стороне их гораздо больше, чем по нечетной (таблица). Некоторые арендаторы хотят распространить свое влияние на пешеходов, гуляющих по обеим сторонам улицы, поэтому располагаются и на правой, и на левой стороне. Например, магазин «ПараD» имеет филиалы в домах №6 и №27, а «МодАрт» — в домах №19 и №30. 

Несимметричность проходимости отражается и на величине арендных ставок. «Арендные ставки четной стороны выше, чем нечетной в среднем на 500 долларов за кв. м в год за аналогичное помещение», — объясняет Юлия Дровянникова, консультант по сдаче в аренду торговых помещений компании Jones Lang LaSalle. Хотя не бывает правил без исключений. «Так, одно из помещений на левой стороне недавно было сдано в аренду за 5 тыс. долларов за кв. м. Это более чем хорошая цена и для правой стороны», — говорит Максим Жуликов.

 

 

В среднем же арендные ставки на Тверской улице от Охотного ряда до Пушкинской площади колеблются в пределах 3–3,5 тыс. долларов, если договор был заключен довольно давно, и максимально составляют 5–5,5 тыс., если договор аренды новый. От Пушкинской до Триумфальной площади арендные ставки чуть ниже, самые высокие достигают 4 тыс. долларов за кв. м в год. «На двух этажах ставки могут быть ниже на 30–50% в зависимости от качества помещения, профиля арендатора и прочих нематериальных факторов», — поясняет Ольга Ясько.

 

 

И при таких арендных ставках свободных помещений фактически нет, «на сегодняшний день есть всего 3–4 предложения, и при этом в двух случаях арендатор может успешно работать и не знать, что арендодатель таким образом анализирует рынок, ищет более прибыльного арендатора. И когда найдет, то может пойти к своему настоящему арендатору и предложить либо изменить арендную ставку (естественно, в большую сторону), либо освободить помещение», — рассказывает г–н Жуликов.

 

 

Обычно освободившиеся площади на Тверской расходятся среди известных брендов через собственников. Условия зависят от состояния объекта и требований бренда. На освободившееся помещение проводится что–то вроде закрытого тендера, когда из многих желающих собственник выбирает, кого из них ему было бы предпочтительнее иметь своим арендатором при той цене, которую он назвал. Многие компании готовы переплачивать ради аренды помещения на Тверской улице. Естественно, при таком положении дел большинство арендаторов стараются заключить договор аренды на длительный срок (5–10 лет), стараясь уберечься от увеличения арендной платы.

В переулках стоимость аренды помещений, безусловно, меньше, поскольку ценится именно первая линия. «Например, если аренда помещения по правой стороне будет стоить 5 тыс. долларов, то аналогичное помещение в этом же доме, но со входом из переулка — 2,5 тыс. долларов», — приводит пример Юлия Дровянникова.

 

 

Казалось бы, при существующей в настоящее время системе указателей, перетяжек и тому подобного, выгоднее было бы арендовать помещение в переулке. Но при кажущейся выгоде такое положение, напротив, удорожает аренду, так как оборачивается дополнительными расходами. «Еще недавно один из банков снимал помещение на Тверской площадью около 90 кв. м примерно по 5 тыс. долл. за кв. м. Они платили 37,5 тыс. долларов в месяц за аренду, но это была Тверская, помещение с тремя огромными витринами, сверху которых была большая вывеска. Если бы они занимали аналогичное помещение в переулке, то делали бы перетяжку в этом же месте, которая стоит 12 тыс. долларов в месяц (соответственно, две перетяжки — 24 тыс. долларов). И это — не считая арендной платы, которая в этом случае составит 18,7 тыс. долларов», — объясняет Максим Жуликов.

Арендные ставки меняются не только от местоположения относительно протяженности Тверской улицы и первой линии домов: существует зависимость и от конфигурации помещения. Например, арендаторы предпочитают помещения без подвалов и антресолей — не всем они нужны. Если же в помещении есть эти дополнительные площади, то они либо идут бонусом к общей площади, либо арендная ставка на них уменьшается в несколько раз по сравнению с основной площадью. Еще один важный критерий — соотношение торговой и общей площади магазина: чем меньше это соотношение, тем большей будет цена аренды.

 

 

А вот качественный ремонт, в отличие от офисных площадей, незначительно увеличивает стоимость аренды торговых помещений — не более чем на 10% по сравнению с обычным состоянием. Это легко объяснимо: брендовые магазины следуют только своей линии дизайна, и какой бы качественный ремонт ни был сделан в помещении, по–своему оформят арендованные квадратные метры. Обычно на ремонт отводятся строительные «каникулы» (арендная плата в этот период либо не выплачивается и откладывается на время открытия предприятия, либо сокращается). Если у владельца большой спрос на данное помещение, то он может не давать строительные «каникулы» или сократить их.

За немалые арендные ставки ритейлеры хотят получить помещение с высокими потолками, открытой планировки, с большими витринами (хуже, если помещение имеет витринные окна, так как в этом случае усложняется возможность размещения наружной рекламы), площадью в среднем около 100–150 кв. м. Примерно столько необходимо и банкам, иногда их площадь доходит до 200–250 кв. м.

Все площади, которые сейчас предлагаются на Тверской, принадлежат частным лицам. Купить помещение чрезвычайно сложно, в основном это делают инвесторы, и цены на площади утопично высокие. Например, в настоящее время на Тверской улице продается галерея Samsung, в ней три этажа, есть подвальное помещение. Цена выставлена около 15 тыс. долларов за кв. м, и покупателей пока нет. Не так давно на девелоперском рынке ходили слухи, что владельцу Beneton (Тверская, 19) предложили за его помещение около 35 тыс. долларов за кв. м, и он отказался. Хотя недвижимость — это бизнес без эмоций, может быть, кто–то и продает, и покупает, но не афиширует.

 

 

К несчастью как девелоперов, так и ритейлеров, Тверская улица имеет очень ограниченный потенциал по увеличению коммерческих площадей. Здесь практически исключена возможность реконструкции стилобатных частей жилых и административных зданий, изменения их конфигурации и создания дополнительных входов, ни говоря уже о строительстве новых зданий. Следовательно, увеличить объем торговых помещений можно, только спустившись под землю. И в этом проекте меньше фантастики, чем кажется на первый взгляд. Так, мэр Москвы Юрий Лужков распоряжением № 2410–рп от 1 декабря 2004 года разрешил строительство подземного центра на пересечении Тверской улицы, Страстного и Тверского бульваров. В распоряжении правительства говорится, что общая площадь подземной стройки составит 96 500 кв. м, а подземная автостоянка будет рассчитана на 850–1 000 машиномест. Торговые площади займут около половины этой площади, остальное пространство отводится под парковки и тоннели, за счет чего должна быть улучшена транспортная ситуация в районе Тверской. По оценкам риелторов, проект, безусловно, перспективный, место уникальное — рядом находятся три станции метро. Если торговый центр сделает своей целевой аудиторией средний класс, то есть тех, кто ездит в метро, его ждет небывалый успех. По предварительным данным, основные представители торговых компаний, традиционно работающих в торговых комплексах, выразили желание стать арендаторами будущего центра. Единственное, что их беспокоит, это величина арендных ставок.

 

Торговые предприятия и предприятия общепита, расположенные на Тверской улице

 

	Предприятие	Специализация
Тверская ул., д. 4	«Подарки» (закрыт на ремонт)	Магазин
	«Фармакон»	Аптека
	«Евросеть»	Дворец сотовой связи
	«Космос Золото»	Ювелирный магазин
	Danone	Продовольственный магазин
	«Кристалл»	Ювелирный магазин
	Castro	Магазин одежды
	Jennifer	Магазин одежды
	«Терранова»	Магазин одежды
	Yves Rocher	Косметический магазин, центр красоты
Тверская ул., д. 5	«Ла Кантина»	Бар
Тверская ул., д. 6	Diesel	Магазин одежды
	«Краб хауз»	Ресторан
	«Гин-но Таки»	Ресторан японской кухни
	«Кофе Хауз»	Кофейня
	FF	Магазин одежды
	Companies	Магазин одежды
	Ecco	Магазин обуви
	ПараD	Магазин обуви
	Ile de beaute	Магазин косметики и парфюмерии
	Quattro	Магазин одежды
	«Обувь на Тверской»	Магазин обуви
	FABI	Магазин обуви
Тверская ул., д. 7	«Аптека 36'6»	Аптека
Тверская ул., д. 8, стр. 1	«Москва»	Книжный магазин
Тверская ул., д. 9	Салон «Кристиан Вюнг»	Магазин одежды
	«Подиум»	Магазин одежды
	«Дикая орхидея»	Магазин белья
Тверская ул., д. 10	«Пицца Сбарро»	Пиццерия
	TJ Collection	Магазин обуви
	«Филипповская булочная»	Кофейня
Тверская ул., д. 12	«Центр-Ювелир»	Ювелирный магазин
	«Адилишик»	Магазин одежды
	Baldinini	Магазин обуви
	Glenfild	Магазин одежды
	Sash	Магазин одежды
	«Сад камней»	Японское кафе
	«Бункер-Драфт»	Пивной ресторан
Тверская ул., д. 14	«Этаж»	Ресторан
	«Елисеевский»	Продовольственный магазин
Тверская ул., д. 15	Е-life	Магазин одежды
	«Аптека»	Аптека
	Rendez-Vous	Магазин одежды
	«Лувр Тверская»	Ювелирный магазин
	Levi’s  Store	Магазин одежды
Тверская ул., д. 16/2	«Галерея актер»	Торговый центр
	«Гараж»	Клуб
	«Пушка»	Клуб
Тверская ул., д. 17	«Место встречи»	Ресторан
	Night Flight	Клуб
	«Питус»	Продовольственный магазин
	Carera y Carera	Ювелирный магазин
	«Армения»	Продовольственный магазин
Тверская ул., д. 18	«Кофетун»	Кофейня
	«Книги и канцелярские товары»	Магазин
	«Елки-палки по...»	Ресторан
	«Бриллиант»	Ювелирный магазин
	«Тверской Пассаж»	Торговый центр
	«Пирамида»	Ресторан
Тверская ул., д. 18/2	Friday's	Ресторан
	«Тринити моторс»	Автомобильный салон
Тверская ул., д. 19	«МодАрт»	Магазин одежды
	Benetton	Магазин одежды
	«Русское бистро»	Ресторан
	Mexx	Магазин одежды
Тверская ул., д. 20, стр. 1	«Коллекция вин»	Магазин
Тверская ул., д. 23	Davidoff Сигары.	Магазин
	«Легато»	Кофейня
	Charles Jourdan	Магазин одежды
Тверская ул., д. 24/2	«Чудо доктор»	Аптека
	«Пекинская утка»	Ресторан
	«Готти»	Кофейня
Тверская ул., д. 25/9	«Аптека 36'6»	Аптека
	«Марсель бутик»	Магазин одежды
	«Консул»	Магазин часов
Тверская ул., д. 27	«Золото»	Ювелирный салон
	ПараD	Магазин обуви
	Pas a Pas	Магазин одежды
	No Name	Кафе
	TJ Collection	Магазин обуви
	Caractere	Магазин одежды
	«Климона»	Магазин одежды
Тверская ул., д. 28	Sonia Rykiel	Магазин
	James	Магазин одежды
	«Альберто Бардиани»	Магазин одежды
	Escada	Магазин одежды
	«Даниэль»	Салон детской одежды
	«Седьмой элемент»	Магазин одежды
Тверская ул., д. 30/2	«МодАрт»	Магазин одежды
Тверская ул., д. 31	«Делифранс»	Кофейня

 

 

 

 

 

Юлия Мацкивская / DEBUST–БЮРО